Un tema de interés jurídico

Un tema de interés jurídico

FAUSTO MARTÍNEZ
Es principio consagrado en el artículo 1583 del Código Civil, que la venta es un contrato consensual: “…es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada.” El artículo 1603 pone a cargo del vendedor dos obligaciones principales: “La de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende.” Con relación a la venta de inmuebles el artículo 1605 agrega: “La obligación de entregar los inmuebles vendidos, se cumple por parte del vendedor, cuando ha dado las llaves, si se trata de un edificio, o cuando ha entregado los títulos de propiedad”.

Desde mediados del Siglo XVI, -afirma Pedro Mir: La Noción del Período histórico. t. I-, el régimen de propiedad (inmobiliaria) en esta Colonia seguía dos líneas divergentes: Una era la propiedad comunitaria de las tierras establecida por Decreto real en que se disponía que “…los pastos, montes y aguas fueran comunes a todos los vecinos, a fin de que los pudieran gozar libremente, haciendo de cualquier buhío sus cabañas, para poner sus ganados, juntos o apartados, sin embargo de cualquier ordenanzas, pues todas las que a ellas se opusieren, quedaran de hecho derogadas…” la otra, la de la propiedad privada. “Este fenómeno, tanto jurídico como, histórico, peculiar y privativo de la historia dominicana, totalmente libre de antecedentes en la colonización española, resultante de absorción de elementos de la propiedad privada por la comunidad territorial surgida de las Devastaciones, (de 1605) a raíz de los intercambios clandestinos que una suerte de extraña dependencia mutua impone entre ambas colonias y que alcanza su plenitud a fines del Siglo XVIII…”, encuentra una respuesta jurídica para 1920 cuando el Gobierno militar norteamericano se percata y señala en la exposición de motivos de la Ley de Registro de Tierras que … “Es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desórdenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno”; …y agrega que “Para remediar ese estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método científico, que para el año 2006 también ha fracasado. Pero ese aspecto, hoy no lo vamos a tocar porque lo están modernizando mediante una ley tan mostrenca que en el término de un año, a más tardar, tendremos sus resultados.

Esta ley de Registro de Tierras, como ley especial, debió aportar algunos criterios especiales; y en efecto, en su articulo 271 dice así: “Hasta donde fuere posible, esta ley se interpretará de acuerdo con el espíritu de la misma. Pero nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el sentido de liberar, ni de alterar, ni de afectar de manera alguna los demás derechos y obligaciones que establecen otras leyes, salvo, naturalmente lo que de otro modo ha quedado determinado específicamente por ésta.” Y en este sentido los artículos 185 y 186 establecen, específicamente, que “Después que un derecho ha sido objeto del primer registro, cualquier acto voluntario o forzoso que se relacione con esos mismos derechos solamente surtirá efecto, de acuerdo con esta ley, desde el momento en que se practique su registro en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente.” “En consecuencia, están sujetos a la formalidad del registro, y desde entonces son oponibles a terceros: a) Todo acto convencional que tenga por objeto: enajenar, ceder o en cualquier forma traspasar derechos registrados,…”, lo que significa que el contrato de compra venta de un terreno registrado no existe y la propiedad no queda adquirida de derecho por el comprador, hasta tanto no se ha inscrito en el Registro de Títulos correspondiente, lo que ha quedado determinado específicamente por la Ley de Registro de Tierras, y nos permite afirmar que es una derogación del principio de la consensualidad contractual consagrada en nuestra excelente pero inoperante legislación civil.