El poder del gobierno sobre la propiedad privada

El poder del gobierno sobre la propiedad privada

POR JORGE L. NÚÑEZ
El derecho que tiene el gobierno  de Estados Unidos de apoderase de propiedades privadas sin el consentimiento del dueño es conocido como “eminent domain” (dominio eminente). Cuando el gobierno determina que una propiedad privada es necesaria para beneficio público puede usar este poder para adquirirla aún cuando el dueño se oponga. Este poder puede ser preocupante para los propietarios de casas y los que están pensando comprar propiedades de bienes raíces.

 El dueño recibe compensación basada en lo que el gobierno considere es el precio justo de la propiedad en el mercado basado en la pérdida material sin tomar en cuenta los inconvenientes causados, ni daños emocionales.  Se considera como el precio justo en el mercado de una propiedad la cantidad que un comprador bien motivado y con toda la información necesaria estaría dispuesto a pagar y que el vendedor estaría dispuesto a aceptar, ambos actuando en su mejor interés, y con suficiente tiempo para considerar la transacción.

Para determinar el precio en el mercado un tasador determina el uso máximo y más productivo de la propiedad permitido por la ley.

 Recientemente, la Corte Suprema determinó que las ciudades pueden ejercer el poder de “eminent domain” para promover desarrollos económicos privados lo que ha traído calurosos debates y procesos legales.

Ahora las ciudades pueden forzar a los propietarios a salir de sus propiedades para que compañías privadas puedan construir edificaciones más costosas que paguen más impuestos.

 Ser despojado de una propiedad que usted no quiere vender puede ser frustrante, ya sea para ser sustituida por una edificación pública o privada, especialmente si usted no tiene voz ni voto en la determinación de lo que va a recibir de compensación.

Esta experiencia la vivió Don Pedro González, un reconocido comerciante hispano de la ciudad de Springfield. En 1987 Don Pedro compró un edificio de seis familias localizado en el 24 de la calle Stafford en Springfield por 90 mil dólares.

El edificio estaba en deplorables condiciones, necesitaba enormes trabajos de reparación y su precio estaba exorbitantemente alto con relación a los precios de ese tiempo.  Don Pedro vislumbraba las ganancias futuras y no la pérdida del momento. Por cinco años Don Pedro trabajó arduamente con los mejores electricistas, plomeros, albañiles y actualizó el sistema eléctrico, la plomería y cambió todas las ventanas, el techo, las paredes interiores, los baños, las cocinas, los pisos y la parte exterior del edificio.

 Los gastos de reparación durante esos cinco años ascendieren a más de 120,000 dólares y miles de horas de trabajo, más los seguros y utilidades que se pagan mensual en una propiedad de bienes raíces.

 La remodelación fue tan evidente que la compañía de seguros reevaluó la propiedad en 425,000 dólares para poder mantenerla asegurada y la porción rentada del edificio aumentó de un 60 a un 100 por ciento.

Fue entonces cuando Don Pedro recibió una carta notificándole que la propiedad había sido poseída bajo “eminent domain” para la construcción de una escuela y que tenía que dejar de cobrar la renta, luego recibió otra carta diciéndole que le iban a pagar 100 mil dólares por la propiedad.

 “Yo no tengo la mínima idea cómo ellos decidieron que el valor de mi propiedad era solamente 100 mil dólares si propiedades de una sola familia y en malas condiciones que estaban al lado de la mía fueron evaluadas en 60 mil dólares”, afirma Don Pedro.

Explica que “este es un país progresista que en algunas ocasiones tiene que hacer uso de propiedades privadas para mantener su  proceso de desarrollo, pero lo que se hizo en mi caso fue una injusticia y mis derechos no fueron debidamente reconocidos, quizás por mi condición de ser hispano”.

En la actualidad, cuando Don Pedro pasa frente a la escuela que fue construida en el lugar donde estaba su edificio menciona con cierto tono de nostalgia la injusticia que significó el proceso de “eminent domain” para él.

El autor  es agente de bienes raíces, reside en Estados Unidos y tiene más de seis años de experiencia en una compañía de inversiones.